Por Paola Velasco
La Ciudad Patrimonio en la que vivimos tiene muchos atractivos, lo sabemos. Sin duda, uno de los pilares económicos de la ciudad es el sector inmobiliario. Para saber y conocer más sobre cómo funciona el mercado, qué buscan los compradores y las cifras alcanzadas en este primer semestre de 2022, Atención San Miguel entrevistó en exclusiva a Jesús Barrios, actual presidente de AMPI SMA A.C. (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de San Miguel de Allende).
ASM: ¿Cómo están las cifras del mercado inmobiliario en el primer semestre de 2022?
JB: San Miguel está en un momento donde no hay ningún antecedente que lo pueda describir o se pueda comparar, tanto en número de propiedades en venta, el precio de m², y la oferta y demanda de mercado que existe.
En 2008, cuando San Miguel fue nombrado Patrimonio de la Humanidad, el mercado se fue hacia arriba y hubo un boom inmobiliario. Después de eso vino una crisis para el sector, hasta el 2012 que empezó a repuntar. En 2018, antes de la pandemia, hubo ventas anuales de alrededor de $150 MD registrados en AMPI. Cabe destacar que AMPI sólo tiene registrados entre el 8 y 9 por ciento de las ventas que se hacen. Si comparamos la base de datos de Catastro en las oficinas del Ayuntamiento, nos damos cuenta de que los registros de operaciones de cambio de dominio son muchos más; AMPI no llega ni al 10 por ciento de la actividad inmobiliaria en el municipio.
En el primer semestre del 2022, el negocio inmobiliario recibió alrededor de $160 MD, es decir que el mercado ha crecido más del 100 por ciento.
Las ventas más fuertes se dan en el último trimestre del año, octubre, noviembre y diciembre son los meses de mayor actividad. Ahorita estamos en temporada baja y ya rebasamos todos los índices registrados.
ASM: Cuéntanos de los precios de las propiedades en el mercado.
JB: En este semestre se rompió el récord en cuanto al valor de una propiedad en el Centro Histórico de 1,000 m², se cerró en $6MD. En pesos estamos hablando de $110 MP. Precios comparados con NY, París o cualquier gran capital del mundo. Vemos cada vez más propiedades valuadas arriba del millón de dólares.
ASM: ¿Por qué comprar en el Centro Histórico de San Miguel?
JB: Al comprar en las ocho manzanas del centro y zonas aledañas, las personas se sienten muy seguras porque saben que ante cualquier crisis la propiedad no perderá su valor, tal vez se retiene, pero nunca se pierde.
Es un mercado dolarizado que asegura calidad de vida enorme y seguridad financiera. Y para el comprador nacional le da ese sentido de invertir en una ciudad histórica de México, donde cualquiera se quedaría a vivir el resto de su vida.
ASM: ¿San Miguel se puede comparar con algún otro lugar en México?
JB: No se puede comparar con ningún otro lugar del país, ni siquiera con la Riviera Maya. Las características geográficas de una playa, donde hay muchos kilómetros de territorio, los grandes complejos hoteleros pueden instalarse a lo largo de muchos kilómetros, donde no hay regulación en cuestión de alturas, ni de dimensiones. Hablando de la Riviera Maya, hay muchos atractivos en el área, zonas arqueológicas, cenotes, parques de entretenimiento, etc.
Hablando de San Miguel de Allende, es una extensión de 3 km de orilla a orilla, es una isla invertida, donde la principal atracción es la Parroquia de San Miguel y todos quieren tomarse fotos ahí.
Las personas vienen al Centro Histórico a caminar, a comer un helado sentados en la plaza principal, a hospedarse en un hotel boutique o a comer en un restaurante. Hay mucho entretenimiento de alta gama en un lugar muy pequeño.
Tampoco hay comparativas en la accesibilidad para llegar a San Miguel, a pesar de que tenemos aeropuertos a distancia de una hora, el visitante tiene que hacer un esfuerzo doble para llegar. No es fácil llegar a la ciudad, se llega en avión y todavía hay que manejar. Es como un mundo antiguo europeo y pequeño en el centro de México.
ASM: ¿Quién compra en San Miguel?
Hay de todo, el ancho registrado en la Asociación todavía son los estadounidenses, cerca del 66 por ciento en este semestre. También muchos europeos, mexicanos, centroamericanos. Ya no son únicamente personas mayores entre 65 y 70 años, están llegando también jóvenes. Hace 20 años, no llegaban familias jóvenes.
Si pensamos que la población de San Miguel en la zona conurbada ha crecido 4,000 habitantes del 2000 al 2020, es un crecimiento poblacional mínimo.
ASM: ¿Cuáles son las razones que tienen los compradores para comprar en San Miguel?
JB: Las podemos dividir básicamente en cuatro:
1. VIVIR: pueden encontrar tranquilidad, seguridad, y autosuficiencia. Ya sean personas mayores o personas jóvenes que quieren tener tiempo para vivir de otra manera. Están eligiendo la ciudad, porque pueden caminar, pueden elegir tener o no auto, porque disfrutan de la diversidad de la comunidad. Y todas esas personas entre 25 y 75 años desean lo mismo, vivir en libertad.
2. INVERTIR: personas que quieren invertir sobre todo en el Centro, personas que quieren un retorno de capital inmediato, ya sea mexicanos o extranjeros. Son propiedades que se vuelven un cheque de caja automático.
3. ENTRE INVERSIÓN Y VIVIR A LARGO PLAZO: este sector invierte en las afueras, es aquel comprador que ha soñado con retirarse y vivir en el campo, tener su propia granja, construir su propia casa con ecotecnias. Muchos compran un rancho o incluso un casco de hacienda para vivir ahí en el futuro.
4. ESPECULATIVO: la financiación de la vivienda es un modelo de especulación.
Construyen muchísimas propiedades iguales, donde se promete un retorno inmediato.
Se dan enganches, se paga a mensualidades, son propiedades donde los inversionistas no quieren vivir. Desafortunadamente hay una sobreoferta de estos productos. Este mercado creció mucho en todo el país, pero no es necesariamente confiable como inversión.
ASM: ¿Cuál es tu opinión sobre el exceso de desarrollos de nivel medio?
JB: Este es un fenómeno que ha crecido mucho en los últimos años, no sólo en San Miguel sino en todo el país. Son grandes corporativos inmobiliarios que prometen una ganancia garantizada que en muchos casos no es real. En este momento hay un inventario de casi 10,000 viviendas de este tipo, es decir un inventario para 22 años, venden una pequeña franquicia. Aquí en mayor problema es la desinformación, donde vienen inversionistas sin conocer el alma y características reales de San Miguel, y compran solo por estadísticas de compañías que tampoco son locales.
ASM: ¿Cuántos agentes inmobiliarios colaboran en AMPI SMA?
JB: Actualmente AMPI tiene registrados a los 201 asociados de los 400 agentes activos en San Miguel de Allende. AMPI permite estar en el negocio inmobiliario a grandes ligas, el Networking y los multi-listing son herramientas de trabajo profesionales.
ASM: ¿Qué encuentran las personas en SMA?
JB: Creo que un aspecto humano imprescindible, el sentido de comunidad y pertenencia. Después del miedo a la muerte, existe el miedo a estar solo, y aquí en San Miguel nunca lo estás. La comunidad es cálida y multicultural, que sostiene y contiene a sus habitantes, ya sean nacionales o extranjeros.
